【税理士監修】相続した土地の分割方法とは？4つの手法のメリット・デメリットを徹底解説

2026年01月10日

こんにちは！相続サポート倶楽部です。大切なご家族が亡くなられた後、避けて通れないのがお金や不動産にまつわる様々な相続手続きです。

特に相続財産の中に実家や土地などの不動産が含まれている場合、「土地を兄弟でどのように分ければ公平になるのだろうか？」「売却して現金にするべきか、誰かが引き継ぐべきか分からない」という悩みは、多くの方が最初に直面する大きな不安ではないでしょうか。不動産は現金のように1円単位で物理的にきれいに分けることができないため、親族間での遺産分割協議が最も難航しやすい財産と言えます。

本記事では、目黒・自由が丘エリアで多くの不動産相続を解決してきた税理士が監修し、相続した土地を分割する4つの具体的な手法（現物分割・代償分割・換価分割・共有分割）の仕組みを分かりやすく解説します。それぞれの分割方法が持つ節税メリット、手続き上の注意点、そして発生する相続税への影響まで具体的に理解できる内容です。

この記事は、以下のような状況にあるご家族にぜひ最後まで読んでいただきたい内容です。

親から相続した土地や実家を、兄弟姉妹の間で揉めずに公平に分ける方法を探している方
土地を分筆（分割）してそれぞれ家を建てたいが、発生する税金や測量費用がいくらになるか不安な方
相続した不動産を売却して現金分配したいが、譲渡所得税などの税金面で損をしたくない方

土地の分割方法とそれぞれの特徴を正しく理解し、家族間の争いを防ぎながら、円満で最適な相続手続きを実現していきましょう。不動産相続の不安を安心に変えたいご家族は、ぜひ最後まで読んでみてください！

相続した土地の分割方法に悩む人が知るべき4つの基本手法と相続税の基礎知識

結論から申し上げますと、相続した土地を分割する方法には「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」という4種類の手法が存在します。

4種類の手法が存在する理由は、相続人の数、土地の形状、立地条件、実家を引き継ぐ人の有無、そして相続が発生した後の利用目的によって最適な分け方がそれぞれ異なるためです。法律上および実務上で確立されている4つの選択肢から、ご家族の状況に最も適した方法を選ぶ必要があります。どの分割方法を選択するかによって、相続人が負担する税金の金額や、将来的な不動産の管理・処分のしやすさが大きく変動します。

それぞれの土地分割方法の特徴を比較した一覧表は以下の通りです。

土地の分割方法	概要	向いているケース
現物分割	1つの土地を物理的に切り分けて、それぞれの相続人が単独名義で登記する方法です。	敷地面積が広く、分割後もそれぞれの土地を有効活用できる場合です。
代償分割	相続人の1人が土地を丸ごと相続し、他の相続人に対して自己の財産（現金など）を支払う方法です。	同居していた実家に特定の相続人が住み続けたい、かつ現金の用意がある場合です。
換価分割	相続した土地を一度すべて売却して現金化し、経費を差し引いたお金を分配する方法です。	相続人全員が遠方に住んでおり、土地を利用する予定がない場合です。
共有分割	1つの土地に対して、複数の相続人が法律上の持分を決めて共有名義の登記をする方法です。	一時的な対策として名義を合わせる場合です（実務上は原則非推奨です）。

土地の遺産分割協議を進める前に把握すべき相続税の仕組み

土地をどのように分けるかを話し合う前に、そもそも相続税がかかるのかという基準を理解しなければなりません。相続税は、亡くなった方のすべての遺産総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を超えた場合にのみ発生します。例えば法定相続人が子供2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。目黒区や世田谷区などの地価が高いエリアでは、一般的な住宅地であっても土地の評価額だけで基礎控除額を超えてしまう事例が非常に多いため、事前の正しい財産評価が不可欠です。

私が過去に目黒区内の実家相続でお手伝いしたご家族の事例を紹介します。3人兄弟で1つの土地を相続した際、話し合いがまとまらないという理由から安易に共有分割を選んでしまいました。数年後、長男が土地を売却したいと考えたものの、次男と三男の反対にあい、売却話が完全に立ち消えになってしまいました。共有名義の不動産は全員の同意がなければ売却も活用もできないため、親族間の関係が悪化する大きな原因になります。土地の分割は、現在の分けやすさだけでなく、数十年後の管理や処分まで見据えて決定することが大切です。

土地を物理的に切り分ける「現物分割」のメリット・デメリット

現物分割とは、1つの広い土地を複数の区画に物理的に切り分けるために「分筆（ぶんぴつ）」という登記手続きを行い、それぞれの相続人が個別の区画を単独所有権として取得する方法です。

現物分割を選択する理由は、土地の登記を完全に切り分けることで、それぞれの相続人が自分の所有地として自由に売却したり、新築の家を建てたりすることが可能になるためです。物理的に境界線を確定させて別々の資産にするため、将来的な相続人間での権利トラブルが最も起きにくい分割方法とされています。

現物分割を選択する具体的なメリット

現物分割を選択するメリットの1つ目は、自分の所有分が完全に独立した単独名義になるため、将来の建て替えや不動産売却を自分の意思だけで自由に行える点です。共有名義の不動産のように、何か手続きを行うたびに他の親族から同意書や実印をもらう必要が一切なくなります。他の相続人の意向を気にする必要がなくなるため、心理的な負担も大きく軽減されるという利点があります。メリットの2つ目は、土地を物理的に分けた後も、慣れ親しんだ地元の土地を手放すことなく親族が隣同士で暮らせる点です。例えば、実家の広い敷地を現物分割して子供が隣に新居を建てる場合、スープの冷めない距離での近居を続けながら、お互いに独立した不動産資産を保有することができます。メリットの3つ目は、不動産を売却して現金化する必要がないため、先祖代々引き継いってきた大切な土地を次の世代へと確実に承継できる点です。土地を守り続けたいという強い希望がご家族にある場合には、現物分割が最も適した選択肢となります。メリットの4つ目は、不動産を売却するわけではないため、売却時に発生する譲渡所得税や不動産会社への仲介手数料といった多額の売却コストがかからない点です。資産の価値をそのまま目減りさせることなく維持できることは、大きな金銭的メリットと言えます。

現物分割を選択する具体的なデメリット

現物分割を選択するデメリットの1つ目は、土地の形状や道路への接し方（接道状況）によって、分割後の各区画の資産価値に大きな格差が生じやすい点です。例えば、道路に面している四角い手前の土地と、道路に通じる通路しかない奥の土地（旗竿地）では、面積が同じであっても相続税評価額や売却時の時価に2倍以上の差がついてしまうことがあります。このような価値の不均等さは、相続人間の不公平感や不満に直結する大きなリスクとなります。デメリットの2つ目は、土地を物理的に切り分けるために、隣地や道路との境界線を確定させる確定測量を行う必要があり、測量士や土地家屋調査士への費用が数十万円から数百万円単位で発生する点です。地籍調査が済んでいない古い土地の場合、測量手続きが完了するまでに数ヶ月以上の長い期間がかかることもあります。デメリットの3つ目は、都市計画法や建築基準法の制限により、土地を細かく分割しすぎると最低敷地面積の制限に引っかかり、新しく建物を建てられない土地（再建築不可）になってしまうリスクがある点です。特に目黒や自由が丘などの閑静な住宅街では、敷地の細分化を防ぐ制限が厳しいため注意が必要です。デメリットの4つ目は、現物分割をした結果、それぞれの土地が狭くなってしまい、不動産としての活用価値や売却時の需要が大幅に低下してしまう可能性がある点です。広い土地だからこそ高値で売れたものが、細切れにしたことで買い手がつかなくなるという本末転倒な結果を招く恐れがあります。

特定の相続人が引き継ぐ「代償分割」のメリット・デメリットと資金計画

代償分割とは、相続人のうちの特定の1人が土地を丸ごと単独名義で相続する代わりに、土地をもらえなかった他の相続人に対して、その不動産の価値に見合った金額の代償金を自己の資金から支払う分割方法です。

代償分割を選択する理由は、実家などの不動産を建物ごと壊したくない、あるいは特定の相続人がそのまま住み続けたいという個別の事情を優先しながら、他の相続人の法定相続分や遺留分を満たして公平性を保つことができるためです。現預金の遺産が少なく、財産の大部分が実家の不動産で占められているようなご家庭の相続において、非常に有効な解決策となります。

代償分割を選択する具体的なメリット

代償分割を選択するメリットの1つ目は、被相続人と同居していた相続人が、住み慣れた実家を売却することなく、将来も安心してそのまま住み続けられる点です。家を失うリスクがなくなるため、高齢の配偶者や、親の介護を続けてきた子供の生活基盤を守るためには最適な手法と言えます。メリットの2つ目は、土地を物理的に切り分けることが難しい狭小地や、不整形な土地であっても、不動産の価値を損なうことなく1人の名義にスッキリとまとめられる点です。現物分割が不可能な土地において、不動産の価値を維持しながら遺産分割を成立させることができます。メリットの3つ目は、土地をもらえなかった他の相続人も、その土地の価値に応じた適切な現金を受け取ることができるため、相続人間での不公平感が生まれにくい点です。これにより、長男が家を継ぎ、次男や長女は今後の生活資金や納税資金として現金を受け取るという、バランスの良い円満な分割が可能になります。メリットの4つ目は、相続税における最大の節税特例である小規模宅地等の特例を有効に活用できる可能性が高い点です。同居親族が実家を単独相続することで、土地の相続税評価額を最大80％減額できるため、ご家族全体の相続税負担を劇的に抑えることができます。

代償分割を選択する具体的なデメリット

代償分割を選択する具体的なデメリットの1つ目は、土地を引き継ぐ相続人自身に、他の親族へ支払うための多額の代償金を支払えるだけの十分な自己資金力がないと成立しない点です。数千万円規模の現金を個人のポケットマネーから用意しなければならないため、資金計画を誤ると手続きが完全に頓挫してしまいます。デメリットの2つ目は、代償金の計算基準となる土地の評価額を巡って、相続人間で意見が対立しやすく、遺産分割協議が長期化するリスクがある点です。土地を引き継ぐ側は税金上の相続税評価額をベースに安く払いたいと主張し、現金をもらう側は実際の売買価格に近い時価（公示価格や実勢価格）をベースに高くもらいたいと主張するため、感情的な対立を生みやすくなります。デメリットの3つ目は、遺産分割協議書の書き方を1文字でも間違えると、税務署から代償金の支払いではなく個人間の贈与とみなされ、高額な贈与税を後から課されてしまう危険性がある点です。書面には必ず代償金として支払うという旨を明記する必要があるため、プロの税理士によるリーガルチェックが必須となります。デメリットの4つ目は、手元資金が足りないために代償金を分割払いにする合意をした場合、将来的に支払いが滞るという不払いのリスクが残る点です。長期にわたる金銭のやり取りは、将来的な親族間の新たな火種や法的なトラブルを引き起こす原因になりかねません。

土地を売却して公平に分ける「換価分割」のメリット・デメリットと税負担

換価分割とは、相続した土地や建物を第三者に一度完全に売却して現金に換え、その売却代金から仲介手数料などの諸経費を差し引いた残りのお金を、相続人の間で決められた割合に応じて分配する方法です。

換価分割を選択する理由は、土地という不動産はそのままでは1円単位できれいに分けることが不可能ですが、現金にしてしまえば法定相続分通り、あるいは任意の割合で1円の狂いもなく公平に分配できるためです。相続人全員がすでに自分の持ち家を所有しており、実家に戻る予定がない場合や、相続人が遠方にバラバラに住んでいる場合に最も多く選ばれている実務的な手法です。

換価分割を選択する具体的なメリット

換価分割を選択するメリットの1つ目は、遺産を最終的に現金という最も分かりやすい形で分配するため、相続人同士の不公平感が一切なくなり、後腐れのない明確な遺産分割ができる点です。土地の価値を巡る主観的な争いが排除されるため、親族間の遺産分割協議が非常にスムーズに進む傾向にあります。メリットの2つ目は、土地の売却代金そのものをそのまま相続税の納税資金に充てることができるため、相続人自身の預貯金から税金を工面して持ち出す負担が一切なくなる点です。特に地価の高いエリアの相続で高額な相続税が発生する場合、手元の現金を減らさずに納税を完了できるため、精神的な安心感が非常に大きくなります。メリットの3つ目は、将来的に発生し続ける固定資産税や都市計画税、あるいは空き家を維持・管理するためのコストや労力から永久に解放される点です。誰も使わない実家を放置することは不動産価値の低下や不法侵入などのリスクでしかないため、早めに売却して現金化することは将来の負債を断ち切る賢明な行動となります。メリットの4つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例という税法上の優遇措置を利用することで、売却益にかかる譲渡所得税を大幅に安く抑えられる可能性がある点です。相続税の申告期限から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却を完了すれば、支払った相続税の一部を土地の売却経費として差し引くことが認められています。

換価分割を選択する具体的なデメリット

換価分割を選択するデメリットの1つ目は、不動産会社に支払う仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）や、土地の測量費用、建物の解体費用などが多額に発生し、最終的に手元に残る現金が土地本来の評価額よりも目減りしてしまう点です。売却に関する諸経費がどれくらいかかるのかを事前に把握しておかないと、思いのほか手残りが少なくなってしまいます。デメリットの2つ目は、土地の購入当時の金額（取得費）が分からない古い不動産の場合、売却代金の大半が儲け（譲渡所得）とみなされ、売却代金に対して約20％の重い譲渡所得税・住民税が課されてしまう点です。先祖代々の土地を売却する際には、この譲渡所得税のシミュレーションを事前に行っておかないと、翌年の確定申告で多額の税金を請求されることになります。デメリットの3つ目は、不動産の市況や買い手との交渉次第では、自分たちが希望していた想定価格よりも大幅に安い金額でしか売却できないリスクがある点です。売り急いでしまうと不動産業者に安く買い叩かれるなど、資産価値を損なってしまう可能性があります。デメリットの4つ目は、生まれ育った実家や先祖代々引き継いできた土地が第三者の手に渡り、建物が取り壊されて完全に消滅してしまうため、親族の中に心理的な抵抗感や寂しさを強く感じる人が出てくる点です。感情面での整理がつかない相続人が1人でもいると、売却の合意を得るまでに多くの時間がかかります。

土地分割の遺産分割手続きを円滑に進めるための5つのステップ

相続した土地の分割をトラブルなくスムーズに進めるための、実務的な具体的な手順をまとめました。期限に遅れないよう、以下のステップに沿って確実に手続きを進めていきましょう。

土地の正確な境界と面積を確認する（境界確定）
まずは対象となる土地の法務局での登記状況や公図を確認します。現地に境界標がない場合や面積にズレがある場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、境界を明確にする行動が必要です。
相続人全員で遺産分割協議を行う（話し合い）
相続人全員が集まり、本記事で紹介した4つの土地分割方法（現物・代償・換価・共有）の中から、誰のどのような状況にどの方法が最も最適であるかを誠実に話し合い、全員の合意形成を目指します。
遺産分割協議書を作成する（書面の作成）
遺産分割協議で決定した土地の分割内容を、法的効力のある「遺産分割協議書」という書面に一言一言正確にまとめます。相続人全員が内容を確認した上で、各自が署名を行い、実印での押印を漏れなく行います。
名義変更（相続登記）の申請を行う（登記手続き）
作成した遺産分割協議書や戸籍謄本一式、印鑑証明書を揃えて、土地の所在地を管轄する法務局へ相続登記の申請を行います。2024年4月からは相続登記の義務化がスタートしており、取得を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料（罰金）が科されるペナルティがあるため早期の着手が必須です。
相続税の申告と納税を済ませる（税務手続き）
土地の分割が完了した内容に基づき、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、税務署へ相続税の申告書を提出して納税を完了させます。小規模宅地等の特例などを適用する場合、納税額がゼロであっても税務署への申告書の提出が必須条件となります。

土地の遺産分割を未解決のまま放置する深刻なリスク

土地の分割方法が決まらないからといって、名義を亡くなった方のまま放置することは極めて危険です。名義変更をしないまま次の世代へ時間が経過すると、相続人の子供や孫にまで権利がネズミ算式に枝分かれしていき、面識のない遠方の親族が数十人も登場することになります。こうなると、いざ土地を売却しようとしても、全員の署名と実印を集めることが物理的に不可能となり、土地が完全に売却も活用もできない塩漬け不動産になってしまいます。法改正による罰則を回避するためにも、相続が発生したらすぐにプロの専門家に間に入ってもらい、10ヶ月の申告期限内に決着をつける行動が重要です。

まとめ

相続した土地の分割手続きは、単に「書類上で分ければ終わり」という単純な問題ではありません。今回ご紹介した現物分割・代償分割・換価分割のどの手法を選択するかによって、ご家族の将来の生活設計や、最終的に負担する相続税・譲渡所得税の金額は数百万円から一千万円以上も大きく変わります。特に「共有分割」は、将来の親族間トラブルの火種を先送りにするだけでしかないため、特別な理由がない限りは安易に選択しないよう慎重な判断が必要です。

土地の形状、周囲の道路状況、家族構成、各相続人の手元資金の状況、保持している不動産の価値、形成される税負担、そして将来その土地をどのように活用したいか。これらすべての要素を総合的かつ客観的に判断して初めて、ご家族にとって最も有利で後悔のない土地の分割案が見えてきます。身内だけで話し合おうとすると、どうしても過去の感情や取り分を巡る主張がぶつかり合い、協議が決裂してしまいがちです。不動産という大きなお金が動く問題だからこそ、第三者であり相続のプロである税理士を交えることが、円満な相続を実現するための最も確実な近道となります。

相続サポート倶楽部では、目黒・自由が丘エリアを拠点に、提携する土地家屋調査士や不動産鑑定士、司法書士と強固に連携し、税務面だけでなく「最も家族全員が納得でき、税金負担が少なくなる土地の分割案」をワンストップでご提案しております。地価の高いエリアならではの特例の使いこなしや、二次相続まで見据えたシミュレーションに基づき、親身になってサポートいたします。大切なご家族の資産と絆を次の世代へ正しく守り引き継ぐために、まずは一度、弊社の無料個別相談へお気軽にご相談ください。

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