相続した実家を売るときの税金｜空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例はどちらが有利？

2026年09月18日

親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住む予定がなく売却を考えている方は多いでしょう。自由が丘周辺のように地価の高いエリアでは、売却益に対する税金（譲渡所得税）が高額になりがちです。そこで検討したいのが「空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」の2つの特例です。どちらを使うかで税額が数百万円変わることもあります。

この記事の結論

空き家特例は、昭和56年5月31日以前に建てられた実家などを売ると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
令和6年1月1日以後の売却で、取得した相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円に
取得費加算の特例は、支払った相続税の一部を取得費に加算できる（申告期限から3年以内の売却）
2つの特例は同じ土地・建物に併用できないため、試算して有利な方を選ぶ

相続した不動産を売ったときの税金のしくみ

相続した不動産を売ると、売却価格から取得費と売却費用を差し引いた「譲渡所得」に所得税・住民税がかかります。所有期間が5年を超える場合の税率は、復興特別所得税を含めて20.315%です。

相続した不動産の取得費と所有期間は、亡くなった方のものを引き継ぎます。親が何十年も前に購入した実家なら長期譲渡所得になりますが、購入時の契約書がないと取得費を売却価格の5%で計算することになり、譲渡所得が大きくなりやすい点に注意が必要です。

空き家の3,000万円特別控除の主な要件

項目	要件
家屋	昭和56年5月31日以前に建築されたもの（区分所有建物＝マンションは対象外）
居住状況	相続開始の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホーム入居の場合も一定の要件で可）
相続後	相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていないこと
売却の形	耐震リフォームをした家屋を売る、または取壊して土地を売る。令和6年1月1日以後は、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象
売却の期限	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までの売却
売却代金	1億円以下（他の相続人が売った分も合算）
手続き	市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告で適用

令和6年1月1日以後の売却では、その家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。

取得費加算の特例の主な要件

相続または遺贈で財産を取得し、相続税を納めた人であること
相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すること
加算できる金額＝その人の相続税額 ×（売却した財産の相続税評価額 ÷ その人の相続税の課税価格）

建物の新しさやマンションかどうかは問わないため、空き家特例が使えないケースでも使える可能性があります。ただし相続税がかからなかった方は使えません。

試算で比較：どちらを使うと有利？

仮の数値で比較してみます。

前提	内容
売却したもの	昭和50年築の実家（取壊して土地を売却）
売却価格	8,000万円
取得費	不明のため概算取得費（売却価格の5%）400万円
売却費用	仲介手数料・解体費など 300万円
相続した人	長男1人（相続税額1,200万円、課税価格1億5,000万円、この土地の相続税評価額6,000万円）

	特例なし	取得費加算の特例	空き家特例
譲渡所得	7,300万円	6,820万円（加算額480万円）	4,300万円（3,000万円控除）
所得税・住民税（20.315%）	約1,483万円	約1,385万円	約874万円

このケースでは空き家特例が約500万円有利です。一方、相続税額が大きい方や、空き家特例の要件（築年・居住状況など）を満たさない場合は、取得費加算の特例が有利になることもあります。

「相続税の申告後に売却すればいい」と思っていると、取得費加算は申告期限から3年、空き家特例は相続開始から3年後の年末という期限を過ぎてしまうことがあります。売却を考え始めた時点でご相談ください。

小規模宅地等の特例との関係

小規模宅地等の特例は相続税の特例、空き家特例と取得費加算は所得税の特例なので、制度としては別物です。ただし、同居親族が小規模宅地等の特例を使う場合は相続税の申告期限まで保有する必要があるなど、売却時期が制約されることがあります。相続税と売却の税金をまとめて試算するのがおすすめです。小規模宅地等の特例についてはこちらの記事で解説しています。

売却を前提にした遺産分割の考え方

実家を売ることが決まっている場合、遺産分割の方法によって税金が変わります。

分け方	内容	税金面の特徴
換価分割	相続人が共有で相続して売却し、代金を分ける	空き家特例は相続人ごとに適用（3人以上なら各2,000万円）
一人が相続して売却	長男が相続・売却し、他の相続人に代償金を払う（代償分割）	特例・税金は相続した一人が負担。代償金の扱いに注意

換価分割で相続人2人が共有する場合、空き家特例は1人3,000万円ずつ、合計で最大6,000万円控除できる可能性があります。一方で、共有者全員の合意がないと売却できないため、関係性も含めて判断が必要です。