令和8年分路線価｜目黒区・世田谷区・品川区・大田区の最高路線価と上昇率

Q: 自宅の路線価はどうやって調べますか？

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、年分・都道府県・市区町村・町名を選ぶと路線価図を確認できます。

【令和8年分】目黒区・世田谷区・品川区・大田区の路線価｜最高路線価と上昇率から見る相続税への影響

2026年10月01日

2026年7月1日、国税庁から令和8年分の路線価が公表されました。相続税や贈与税で土地を評価するときの基準になる価格です。城南エリアでは軒並み10%を超える上昇となり、「去年までは相続税がかからなかったのに、今年は対象になる」というご家庭も出てきています。この記事では、目黒区・世田谷区・品川区・大田区の税務署ごとの最高路線価と、相続税への影響を解説します。

この記事のポイント

目黒税務署の最高路線価は自由が丘1丁目（自由が丘駅前広場通り）で1㎡あたり619万円、前年比15.1%上昇
品川税務署（上大崎3丁目）は19.0%、荏原税務署（小山3丁目）は19.7%と、城南エリアで特に大きな上昇
路線価が15%上がると、土地の多いご家庭では相続税が数百万円増えることがある
令和8年分の路線価は、2026年1月1日から12月31日までに発生した相続・贈与に使う

路線価とは？

路線価とは、道路に面する宅地1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年7月1日に公表します。その年の1月1日時点の価格で、その年に発生した相続や贈与で土地を評価するときに使います。

路線価は公示地価のおおむね8割の水準に設定されています。土地の相続税評価額は「路線価×面積」に、土地の形や道路との接し方に応じた補正を加えて計算します。調べ方の詳細は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

令和8年分城南エリアの最高路線価

東京国税局が公表した、各税務署管内の最高路線価は次のとおりです（単位：1㎡あたり）。

区	税務署	最高路線価の地点	令和8年	令和7年	変動率
目黒区	目黒	自由が丘1丁目（自由が丘駅前広場通り）	619万円	538万円	+15.1%
世田谷区	世田谷	太子堂4丁目（世田谷通り）	326万円	291万円	+12.0%
	北沢	北沢2丁目（下北沢駅南口通り）	324万円	289万円	+12.1%
	玉川	玉川2丁目（玉川通り）	412万円	371万円	+11.1%
品川区	品川	上大崎3丁目（目黒通り）	750万円	630万円	+19.0%
品川区	荏原	小山3丁目（武蔵小山駅前ロータリー）	310万円	259万円	+19.7%
大田区	大森	大森北1丁目（大森駅東口バスターミナル前通り）	370万円	322万円	+14.9%
	雪谷	田園調布3丁目（田園調布駅西口ロータリー）	121万円	114万円	+6.1%
	蒲田	西蒲田7丁目（蒲田駅西口本通り）	439万円	381万円	+15.2%

出典：東京国税局「令和8年分東京国税局各税務署管内における最高路線価」

最高路線価は駅前の商業地の価格で、住宅地の路線価はこれより低くなります。ただ、駅前の上昇は周辺の住宅地にも波及する傾向があり、ご自宅の路線価も前年から上がっている可能性が高いと考えられます。

自由が丘の路線価が目黒区でいちばん高い

目黒税務署管内（目黒区全域）の最高路線価は、中目黒駅周辺ではなく自由が丘1丁目です。前年の538万円から619万円へ、1年で81万円上がりました。なお、JR目黒駅は品川区にあるため、駅前の目黒通り（上大崎3丁目）は品川税務署の管内で、こちらが品川税務署の最高路線価（750万円）になっています。自由が丘・緑が丘・奥沢（世田谷区）周辺の住宅地はもともと地価の高いエリアで、今後も評価額の動きに注意が必要です。

路線価が上がると相続税はどれだけ増える？

説明用の仮の数値で試算してみます。

前提	内容
自宅の土地	150㎡、補正なしの整形地
その他の財産	預貯金など4,000万円
相続人	子2人（基礎控除4,200万円）

	路線価70万円/㎡	路線価80.5万円/㎡（+15%）
土地の評価額	1億500万円	1億2,075万円
相続税の総額（特例なし）	約1,690万円	約2,163万円
相続税の総額（小規模宅地等の特例で80%減）	約190万円	約232万円

路線価が15%上がっただけで、特例を使わない場合の相続税は約470万円増えました。一方、同居の子が自宅を相続して小規模宅地等の特例を使える場合は、増加は約40万円にとどまります。地価が上がる局面ほど、特例を使えるかどうかの差が大きくなります。

路線価の上昇を受けて確認したいこと

相続税がかかるかの再判定：以前の試算で基礎控除以下だったご家庭も、改めて計算しましょう
小規模宅地等の特例を使えるか：誰が自宅を相続するか、同居や「家なき子」の要件を確認しましょう
納税資金：土地の評価が上がっても現金は増えません。生命保険の非課税枠（500万円×法定相続人の数）なども使って準備しましょう
生前贈与の計画：土地を贈与する場合も、その年の路線価で評価します。年内の贈与は年内にやるべき生前贈与・相続対策をご覧ください

路線価は1月1日時点の価格です。年の途中で地価が大きく下がり、路線価が実際の時価を上回るような場合は、不動産鑑定による評価などを検討することもあります。

区ごとの相続税申告について

各区の相続税の申告状況や管轄税務署は、次のページで詳しく解説しています。

まとめ

令和8年分の路線価は、城南エリアの全税務署で上昇し、品川・荏原では約19%、目黒（自由が丘）・蒲田でも約15%の上昇となりました。ご自宅の評価額が上がると、相続税の有無や金額、特例を使うべきかの判断も変わります。2026年中に相続が発生した場合はこの路線価で評価するため、一度ご自宅の評価額を確認しておきましょう。

参考：国税庁「令和8年分の路線価等について」（2026年7月1日公表）、東京国税局「令和8年分東京国税局各税務署管内における最高路線価」